Calcolatore della surroga del mutuo
Confronta il mutuo che stai pagando con quello che otterresti spostandolo in un'altra banca. Da debito residuo, rata senza polizze e spese accessorie e anni che mancano, il calcolatore stima il TAN attuale e mostra la nuova rata e quanto cambia il totale da restituire.
Il mutuo di oggi
Inserisci la rata di soli capitale e interessi, escludendo polizze e spese accessorie.
TAN implicito stimato da questi dati: 4,20%
La durata è espressa in anni interi. Se arrotondi i mesi residui, il tasso stimato e il confronto possono cambiare. Usa il piano di ammortamento della banca per una verifica puntuale.
Con la surroga
Nuovo tasso (TAN fisso)
Eurirs 20 anni3,53%piùspread0,30%ugualeTAN3,83%
Eurirs della rilevazione del 15/10/2026 (MutuiOnline.it, Osservatorio tassi IRS / Eurirs). Lo spread è un esempio: per una valutazione vera conviene inserire il TAN dell'offerta.
Nuova rata
895,59 €
per 240 rate, al TAN 3,83%
Rata al mese
−29,41 €
rispetto alla rata attuale di 925 €
Totale da pagare
−7.058 €
214.942 € contro 222.000 € di oggi
Interessi pagati da oggi, anno dopo anno
Il capitale da restituire è lo stesso: la differenza fra le due strade sta negli interessi. Passa il mouse o il dito sul grafico, i valori compaiono sotto.
Interessi ancora da pagare oggi
72.000 €
Interessi con la surroga
64.942 €
Come funziona il confronto
Con la surroga il mutuo passa a un'altra banca, che presta la somma necessaria a chiudere il debito residuo con quella attuale. L'ipoteca resta la stessa e cambiano tasso e, se lo si chiede, durata.
Il tasso del mutuo attuale non serve inserirlo. Il calcolatore stima un TAN implicito da debito residuo, rata di soli capitale e interessi e durata residua. La stima assume un ammortamento alla francese a tasso fisso; polizze o spese incluse nella rata e anni residui arrotondati possono alterarla. La nuova rata si calcola con la stessa formula del calcolatore della rata del mutuo.
Rata = Debito residuo × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
i = TAN ÷ 12 · n = numero di rate
Totale da pagare = rata × numero di rate
Attenzione alla durata. Se la surroga allunga il mutuo, la rata scende anche a parità di tasso, ma gli interessi si pagano per più anni e il totale restituito può crescere. Per capire se il cambio conviene davvero bisogna guardare entrambe le cifre, la rata e il totale.
Domande frequenti
Per chi la chiede, niente. Il Testo unico bancario (art. 120-quater) esclude penali e altri oneri per il trasferimento, vieta di addebitare al cliente spese per il nuovo finanziamento, l'istruttoria e gli accertamenti catastali, e stabilisce che le banche non applicano costi per le formalità della surrogazione. Resta da valutare l'offerta in sé: polizze o altri prodotti abbinati sono una scelta separata e pesano sul TAEG.
La surroga sposta il mutuo in un'altra banca senza costi per il cliente. La rinegoziazione cambia le condizioni restando nella stessa banca, che per legge può accordarle senza spese quando il cliente sta valutando la surroga. La sostituzione è un mutuo nuovo, spesso per un importo diverso, che estingue il vecchio: non rientra nella surroga, e le sue condizioni, spese comprese, vanno valutate a parte.
La norma fissa trenta giorni lavorativi da quando il cliente chiede alla nuova banca di acquisire l'esatto debito residuo. Se il ritardo dipende dalla banca originaria, questa deve risarcire il cliente con l'1% del finanziamento per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
No. L'art. 120-quater prevede che surroga e rinegoziazione non facciano venir meno i benefici fiscali. Per i casi particolari conviene sentire il proprio commercialista.
Rata, debito residuo e durata residua permettono di stimare il TAN implicito di un mutuo a tasso fisso con ammortamento alla francese. La rata deve comprendere solo capitale e interessi: polizze e spese accessorie vanno escluse. Il campo della durata usa anni interi; arrotondare i mesi residui può alterare il risultato. Se il tasso stimato è diverso da quello del contratto, verifica i dati nel piano di ammortamento o nel documento di sintesi annuale della banca.
Fonti e riferimenti3 fonti consultate
- Norma sulla surroga: D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario), art. 120-quater, su Normattiva, testo consultato il 20/10/2026.
- Metodo di calcolo: ammortamento alla francese a tasso fisso; il tasso attuale si ricava per approssimazioni successive dalla rata inserita. Confronto delle sole rate, senza spese, polizze e imposte. I calcoli avvengono nel tuo browser.
- Eurirs: rilevazione del 15/10/2026, da MutuiOnline.it, Osservatorio tassi IRS / Eurirs, aggiornata una volta al mese.
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Scritto da
Simone Basile
Consulente finanziario indipendente, iscritto all'Albo OCF. Aiuto le persone a investire e gestire il patrimonio senza conflitti d'interesse. Scopri di più
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